# 사건의 내용
1. A씨는 아들인 B씨에게 아파트를 5억 원에 매도하고, 양도소득세를 납부하였습니다.
2. 그런데 약 2년 후 과세관청은 양도소득세 세무조사를 실시한 후,
A씨가 아들에게 부동산 시가가 8억 원인 아파트를 낮은 (5억)가격으로
매도하였다고 조사를 마쳤습니다
3. 이에 과세관청은 양도소득세 부당행위 계산부인 규정을 적용하여,
양도소득세 및 가산세를 추가적으로 부과하는 처분을 하였는데,
4. 이에 불복한 A씨가 조세심판을 거쳐 양도소득세부과처분을 취소하는 행정소송을 제기하였습니다.
# 법원의 판단
법원은
"당시 시장상황이 단기간에 부동산이 급등하는 상황이었다면
기준시점 전후 3개월 내에 특정한 매매사례가 존재한다고 하여
해당 매매사례가액을 곧바로 대상 부동산의 시가인 것으로 인정하기보다는
해당 거래사례가 이 사건 아파트의 시가를 합리적이고 객관적으로 반영하는 것인지를 신중히 검증할 필요가 있다."고 판시하면서,
법원감정을 통해 감정인이 확인한 부동산의 시가 6억 1,900만 원을 기준으로
양도소득세를 계산해야 한다고 보았습니다
(서울행정 2024구단64935)
이에 A씨는 시가 8억 원을 기준으로 부과받은 양도소득세 및 가산세에 비하여
6억 1,900만 원을 기준으로 부과받은 양도소득세를 납부하게 됨으로써
50% 이상의 양도소득세(가산세포함) 감액의 결과를 얻을 수 있었습니다.
# 저가양도시 적절한 기준(절세전략)
저가양도시 발생할 수 있는 세금의 문제는
양도인(주로 부모님)의 경우 양도소득세
양수인(주로 자녀)의 경우 증여세가 문제됩니다
1. 양도인, 양수인 모두 문제되지 않으려면
양도인과 관련있는 양도소득세의 경우,
양도소득세의 경우 시가와 거래가액의 차이가
시가의 5%이상이거나 3억 원 이상인 경우
부당행위계산부인으로 양도소득세가 추가적으로 부과될 수 있습니다.
양수인과 관련있는 증여세의 경우,
시가와 거래가액의 차이가 시가의 30%이상이거나 3억 원 이상인 경우
증여의제에 따라 증여세가 부과될 수 있습니다.
양도소득세와 증여세의 부과기준 중
증여세의 기준이 더욱 완화되어 있으므로,
둘다 문제되지 않으려면 양도소득세의 기준을 충족해야 할 것입니다
따라서 시세보다 '시가의 5%미만'정도
저렴하게 양도하는 것이 적절하겠습니다.
2. 양수인만 문제되지 않으려면
그런데 경우에 따라
양도인이 양도소득세 비과세 대상이어서
양도소득세는 고려하지 않아도 되는 경우도 있습니다
이런때에는 증여세 기준에 맞추어
시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액만큼
저렴하게 양도하는 경우
가장 유리할 수 있습니다.
# 양도소득세, 증여세가 문제된다면 어떻게 대응해야 할까?
1. 양도소득세 부과 처분관련
양도소득세의 경우
소개한 사례와 같이 몇 년이 지난 후에
과세관청이 인정한 시가에 따른 추가 양도소득세 + 가산세가
부과되는 형태로 고지를 받게 되는데,
이에 관하여 조세심판, 취소소송(행정소송)을 통해
다투어야 합니다.
대응방법은 구체적인 전략에 따라 달라지겠지만,
가. 시세변동기여서 저가거래가 아니었다는 점을 다투는 방법
나. 저가거래이더라도 5% 차이 이내의 정상거래인 점
을 다투어 양도소득세 부과처분이 부당함을 입증할 수 있을 것입니다.
시가가 줄어들면 가산세도 함께 줄어들게 되므로
소송에서 승소하는 경우의 체감상 감액세금은 훨씬 크게 느껴질 수 있습니다
2. 증여세 부과 처분관련
증여세의 경우에는
가족간 거래이지만 정당한 사유가 있었던 사실 등을 강조하거나
양도소득세와 같이 시가 문제는 다툴 수 있을 것입니다
위 2가지 처분에서 모두
당시의 시가를 면밀히 분석하여 주장하는 것이 중요한 쟁점이 될 것 입니다
최근 취득세 개정으로 인하여
저가양도에 따른 이점이 줄어들었지만
법이 허용하는 한도내에서 저가양도를 이용하는 것은
탈세가 아니라 절세에 해당한다고 볼 것입니다
그러나 억울하게 과세관청으로부터
고액의 납세고지를 받는 경우
적절한 법률대응을 통해 세액을 줄일 수 있습니다
개별사안에 따라 법률적 조언은 달라질 수 있습니다.
더 궁금한 점이 있으신 경우
홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다
조세전문변호사 서초동세금변호사 양도소득세변호사 양도세소송
관련 영상은 아래 유튜브를 통해 확인하실 수 있습니다
가족간 부동산거래 세금폭탄시 대응방법
안녕하세요
한국세무사, 미국세무사(EA) 자격을 보유한
조세전문 신유경변호사입니다
양도소득세를 부과함에 있어
부동산의 시가를 판단해야 하는데
일반적인 거래의 경우 매매대금으로 정하기 때문에 문제가 없습니다
그런데 가족간 거래의 경우
일반적인 거래와 다른 방식으로
매매대금을 정하는 경우가 많기에
부동산의 시가에 관하여
과세관청과의 분쟁이 다수 발생합니다
이러한 경우 과세관청은
과세관청이 인정한 시가를 기준으로
양도소득세를 다시 부과하는 처분을 하게 되는데
이에 관하여 다투어
부과받은 추가 양도소득세를 50%이상 감액한 사례를 소개합니다
# 사건의 내용
1. A씨는 아들인 B씨에게 아파트를 5억 원에 매도하고, 양도소득세를 납부하였습니다.
2. 그런데 약 2년 후 과세관청은 양도소득세 세무조사를 실시한 후,
A씨가 아들에게 부동산 시가가 8억 원인 아파트를 낮은 (5억)가격으로
매도하였다고 조사를 마쳤습니다
3. 이에 과세관청은 양도소득세 부당행위 계산부인 규정을 적용하여,
양도소득세 및 가산세를 추가적으로 부과하는 처분을 하였는데,
4. 이에 불복한 A씨가 조세심판을 거쳐 양도소득세부과처분을 취소하는 행정소송을 제기하였습니다.
# 법원의 판단
법원은
"당시 시장상황이 단기간에 부동산이 급등하는 상황이었다면
기준시점 전후 3개월 내에 특정한 매매사례가 존재한다고 하여
해당 매매사례가액을 곧바로 대상 부동산의 시가인 것으로 인정하기보다는
해당 거래사례가 이 사건 아파트의 시가를 합리적이고 객관적으로 반영하는 것인지를 신중히 검증할 필요가 있다."고 판시하면서,
법원감정을 통해 감정인이 확인한 부동산의 시가 6억 1,900만 원을 기준으로
양도소득세를 계산해야 한다고 보았습니다
(서울행정 2024구단64935)
이에 A씨는 시가 8억 원을 기준으로 부과받은 양도소득세 및 가산세에 비하여
6억 1,900만 원을 기준으로 부과받은 양도소득세를 납부하게 됨으로써
50% 이상의 양도소득세(가산세포함) 감액의 결과를 얻을 수 있었습니다.
# 저가양도시 적절한 기준(절세전략)
저가양도시 발생할 수 있는 세금의 문제는
양도인(주로 부모님)의 경우 양도소득세
양수인(주로 자녀)의 경우 증여세가 문제됩니다
1. 양도인, 양수인 모두 문제되지 않으려면
양도인과 관련있는 양도소득세의 경우,
양도소득세의 경우 시가와 거래가액의 차이가
시가의 5%이상이거나 3억 원 이상인 경우
부당행위계산부인으로 양도소득세가 추가적으로 부과될 수 있습니다.
양수인과 관련있는 증여세의 경우,
시가와 거래가액의 차이가 시가의 30%이상이거나 3억 원 이상인 경우
증여의제에 따라 증여세가 부과될 수 있습니다.
양도소득세와 증여세의 부과기준 중
증여세의 기준이 더욱 완화되어 있으므로,
둘다 문제되지 않으려면 양도소득세의 기준을 충족해야 할 것입니다
따라서 시세보다 '시가의 5%미만'정도
저렴하게 양도하는 것이 적절하겠습니다.
2. 양수인만 문제되지 않으려면
그런데 경우에 따라
양도인이 양도소득세 비과세 대상이어서
양도소득세는 고려하지 않아도 되는 경우도 있습니다
이런때에는 증여세 기준에 맞추어
시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액만큼
저렴하게 양도하는 경우
가장 유리할 수 있습니다.
# 양도소득세, 증여세가 문제된다면 어떻게 대응해야 할까?
1. 양도소득세 부과 처분관련
양도소득세의 경우
소개한 사례와 같이 몇 년이 지난 후에
과세관청이 인정한 시가에 따른 추가 양도소득세 + 가산세가
부과되는 형태로 고지를 받게 되는데,
이에 관하여 조세심판, 취소소송(행정소송)을 통해
다투어야 합니다.
대응방법은 구체적인 전략에 따라 달라지겠지만,
가. 시세변동기여서 저가거래가 아니었다는 점을 다투는 방법
나. 저가거래이더라도 5% 차이 이내의 정상거래인 점
을 다투어 양도소득세 부과처분이 부당함을 입증할 수 있을 것입니다.
시가가 줄어들면 가산세도 함께 줄어들게 되므로
소송에서 승소하는 경우의 체감상 감액세금은 훨씬 크게 느껴질 수 있습니다
2. 증여세 부과 처분관련
증여세의 경우에는
가족간 거래이지만 정당한 사유가 있었던 사실 등을 강조하거나
양도소득세와 같이 시가 문제는 다툴 수 있을 것입니다
위 2가지 처분에서 모두
당시의 시가를 면밀히 분석하여 주장하는 것이 중요한 쟁점이 될 것 입니다
최근 취득세 개정으로 인하여
저가양도에 따른 이점이 줄어들었지만
법이 허용하는 한도내에서 저가양도를 이용하는 것은
탈세가 아니라 절세에 해당한다고 볼 것입니다
그러나 억울하게 과세관청으로부터
고액의 납세고지를 받는 경우
적절한 법률대응을 통해 세액을 줄일 수 있습니다
개별사안에 따라 법률적 조언은 달라질 수 있습니다.
더 궁금한 점이 있으신 경우
홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다
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가족간 부동산거래 세금폭탄시 대응방법