ㅁ 사건의 소개
A씨는 아파트를 분양받았으나 이후 B씨에게 분양권을 양도하였습니다.
그런데 B씨가 이후 분양대금 잔금을 납부하지 못하자
분양사에서 이미 분양권 양도를 마친 A씨에게 잔금지급에 관하여
연대책임이 있다는 이유로 내용증명을 발송하였습니다
구체적으로 분양계약서에는
"권리의무승계 후라도 양수인이 계약이행을 완료하지 못하는 경우
건설사(분양사)가 양도인에게 그 이행을 강제할 수 있고,
양도인은 연대하여 책임진다"는 문구가 기재되어 있었습니다.
A씨는 이미 양도를 마친 분양권에 대해
분양잔금에 관한 책임을 부담하는 것에 관하여
크게 억울해 하고 있는 상황입니다
A씨가 분양대금 잔금지급의무를 부담하는지에 대해 알아보고자 합니다
# 분양권 양도계약의 성격
법원은 분양권 양도계약이 "계약인수"의 성격을 보유하고 있다고 판단하였습니다.
그리고 계약인수에 관하여 아래와 같이 판단하였습니다.
'계약당사자로서의 지위의 승계를 목적으로 하는 계약인수는
계약으로부터 발생하는 채권과 채무의 이전 외에
그 계약관계로부터 생기는 해제권 등 포괄적인 권리․의무의 양도를 포함하는 것이다.
그 계약은 양도인과 양수인 및 잔류 당사자의 동시적인 합의에 의한 3면 계약으로 이루어지는 것이 통상적이지만, 계약관계자 3인 중 2인의 합의와 나머지 당사자의 동의 내지 승낙의 방법으로도 가능하다
(대법원 2007. 9. 6. 선고 2007다31990 판결 등 참조).
분양계약상의 매수인의 지위를 양수함에 있어서는
계약의 상대방인 매도인과의 합의(승낙)가 있어야 한다
(대법원 1989. 11. 14. 선고 88다카19033 판결, 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653, 67660 판결 등 참조).
따라서 이 사건 분양권 계약의 경우에도
건설사(분양사)의 동의 또는 승낙을 받아 권리를 승계하였다면
계약인수에 해당한다고 보아야 합니다
# 양도를 마친 분양권에 대하여 양도인이 잔금납부책임이 있는지 여부
이처럼 분양권 양도양수계약에 관하여
건설사(분양사)가 동의 또는 승낙하였따면
분양권 양도계약은 계약인수에 해당한다고 보아야 하고,
계약인수에 해당한다면 채무도 면책적으로 양수인이 인수하였다고 보아야 합니다
따라서 분양권 양도인은 잔금지급에 관한 책임이 없음을 주장할 수 있습니다.
그렇지 않더라도 건설사(분양사)가 제공한 분양계약서는 약관에 해당한다고 볼 수 있는데,
분양권 양도인이 분양권을 양도하고도 잔금지급의무를 연대보증한다는 약관의 내용에 관하여
약관규제법 제6조에서 정한 고객에게 부당하게 불리한 조항,
고객이 계약의 거래형태 등 관련된 모든 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항에 해당하여
해당 약관의 내용이 무효임을 주장할 수 있습니다.
다만, 분양계약서에 이러한 점이 명시된 점에 관하여서는
건설사(분양사)와 법적 다툼이 예상됩니다.
# 관련언론보도
[단독]분양권 팔았는데 연대책임? 건설사 도넘은 갑질
안녕하세요 서초동부동산전문변호사 신유경변호사입니다
최근 지역의 건설사에서 분양권 양도인에게
양수인의 분양대금 잔금 미지급에 대한
연대책임을 지도록 하는 내용의 내용증명을 발생한 일이 있었습니다.
이에 관하여 분양권 전매계약에서의 양도인이
분양권 전매 이후에도 해당 계약의 이행에 관하여 책임을 부담해야 하는지에 대해
알아보고자 합니다.
ㅁ 사건의 소개
A씨는 아파트를 분양받았으나 이후 B씨에게 분양권을 양도하였습니다.
그런데 B씨가 이후 분양대금 잔금을 납부하지 못하자
분양사에서 이미 분양권 양도를 마친 A씨에게 잔금지급에 관하여
연대책임이 있다는 이유로 내용증명을 발송하였습니다
구체적으로 분양계약서에는
"권리의무승계 후라도 양수인이 계약이행을 완료하지 못하는 경우
건설사(분양사)가 양도인에게 그 이행을 강제할 수 있고,
양도인은 연대하여 책임진다"는 문구가 기재되어 있었습니다.
A씨는 이미 양도를 마친 분양권에 대해
분양잔금에 관한 책임을 부담하는 것에 관하여
크게 억울해 하고 있는 상황입니다
A씨가 분양대금 잔금지급의무를 부담하는지에 대해 알아보고자 합니다
# 분양권 양도계약의 성격
법원은 분양권 양도계약이 "계약인수"의 성격을 보유하고 있다고 판단하였습니다.
그리고 계약인수에 관하여 아래와 같이 판단하였습니다.
'계약당사자로서의 지위의 승계를 목적으로 하는 계약인수는
계약으로부터 발생하는 채권과 채무의 이전 외에
그 계약관계로부터 생기는 해제권 등 포괄적인 권리․의무의 양도를 포함하는 것이다.
그 계약은 양도인과 양수인 및 잔류 당사자의 동시적인 합의에 의한 3면 계약으로 이루어지는 것이 통상적이지만, 계약관계자 3인 중 2인의 합의와 나머지 당사자의 동의 내지 승낙의 방법으로도 가능하다
(대법원 2007. 9. 6. 선고 2007다31990 판결 등 참조).
분양계약상의 매수인의 지위를 양수함에 있어서는
계약의 상대방인 매도인과의 합의(승낙)가 있어야 한다
(대법원 1989. 11. 14. 선고 88다카19033 판결, 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653, 67660 판결 등 참조).
따라서 이 사건 분양권 계약의 경우에도
건설사(분양사)의 동의 또는 승낙을 받아 권리를 승계하였다면
계약인수에 해당한다고 보아야 합니다
# 양도를 마친 분양권에 대하여 양도인이 잔금납부책임이 있는지 여부
이처럼 분양권 양도양수계약에 관하여
건설사(분양사)가 동의 또는 승낙하였따면
분양권 양도계약은 계약인수에 해당한다고 보아야 하고,
계약인수에 해당한다면 채무도 면책적으로 양수인이 인수하였다고 보아야 합니다
따라서 분양권 양도인은 잔금지급에 관한 책임이 없음을 주장할 수 있습니다.
그렇지 않더라도 건설사(분양사)가 제공한 분양계약서는 약관에 해당한다고 볼 수 있는데,
분양권 양도인이 분양권을 양도하고도 잔금지급의무를 연대보증한다는 약관의 내용에 관하여
약관규제법 제6조에서 정한 고객에게 부당하게 불리한 조항,
고객이 계약의 거래형태 등 관련된 모든 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항에 해당하여
해당 약관의 내용이 무효임을 주장할 수 있습니다.
다만, 분양계약서에 이러한 점이 명시된 점에 관하여서는
건설사(분양사)와 법적 다툼이 예상됩니다.
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분양권 양도인의 잔금 연대책임 등에 관하여
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