안녕하세요 부산부동산전문변호사 신유경변호사입니다

미등기건물 또는 토지에 대해

대장상 소유자와 실제 소유자가 다른 경우 등기를 할 수 없는 경우가 많습니다

특시 대장상 소유자와 연락할 수 없는 경우에는 더욱 등기가 어렵습니다

미등기 건물, 미등기 토지에 대해 

건축물대장, 토지대장상 소유자와

실제 소유자가 다른 경우의 등기방법에 대해 알아보고자 합니다

ㅁ 부동산등기법의 규정

부동산등기법 제65조는 아래와 같이 규정합니다

제65조(소유권보존등기의 신청인) 

미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.

1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)

상속인 또는 포괄승계인의 경우에는 제1항을 통해 등기가 가능하지만

상속인, 포괄승계인에 해당하지 않는 실제 소유자의 경우 

등기를 하기 위하여서는 제2항 확정판결에 의해 소유권을 증명하거나

제4항 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의해 소유권을 증명해야만

소유권보존등기를 할 수 있다고 규정합니다

이 때 소유권의 증명은 국가 또는 지방자치단체, 실제 소유자 및 그 상속인에 대해 

소송을 제기하는 방법으로 가능합니다

ㅁ 확정판결에 의해 소유권을 증명하는 방법  

확정판결에 의해 소유권을 증명하는 방법은 

-미등기 부동산이 토지인지 건물인지 여부 

-대장상 소유자를 알 수 있는 경우와 모르는 경우인지 여부에 따라 

달라집니다

1.대장상 소유자를 모르면서 미등기 부동산이 토지인경우

= 국가를 상대로 소유권확인의 소송을 제기하여야 합니다

대한민국을 상대로 소유권확인의 소송을 제기하여 

소유권을 확인받는 경우 해당 판결을 통해 소유권보존등기가 가능합니다

2.대장상 소유자를 모르면서 미등기 부동산이 건물인경우

= 건물이 속한 지방자치단체를 상대로 소유권확인의 소송을 제기하여야 합니다

건물이 속한 지방자치단체를 상대로 소유권확인의 소송을 제기하여 

소유권을 확인받아 해당 판결을 통해 소유권보존등기가 가능합니다

3.대장상 소유자를 알 수 있는 경우

대장상 소유자를 알 수 있는 경우 소유자 또는 그 상속인을 상대로

소유권이전등기소송을 제기할 수 있습니다

각 사례에 따라 소송제기 주체와 소송의 내용이 달라지므로

이러한 판단을 정확히 하여 소송을 제기하는 것이 중요합니다

만약 대장상 소유자를 알 수 있는데도 국가 또는 지방자치단체 등을 상대로 

소유권확인의 소를 제기하는 경우

각하 판결이 선고될 수도 있습니다

미등기 건물 또는 미등기 토지에 대하여

실제 소유자와 대장상 소유자가 다른 경우가 여전히 많지만

이러한 문제를 어떻게 해결해야 하는지 확인하기가 쉽지 않지만

소송을 통해 소유권을 확인받아 등기가 가능합니다.

미등기 건물 또는 토지의 등기방법에 대해

더 궁금하신 점이 있으신 경우

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감사합니다